惠州大亚湾 · 翡翠山 1-2 期别墅小区（726 户）｜5 家竞标企业＋现物业金迪共 9 份原始文件、2012 页逐页核对。每条关键结论后的〔文件名 p页码·条款〕即出处，可对照盖章原件逐字核验。
物业费是明面上的大头，公共能耗和停车费是藏在后面的小头——三笔账加起来才是每个月真正要掏的钱。以下结论均出自各家合同/方案原文。
按"先定义、后提取；先核全、后分析"的流程系统性完成，六道工序、每道都有存档（evidence 目录），所有结论可回溯。
| ① 核页 | 9 份 PDF 实测共 2012 页（含现物业金迪合同 21 页），OCR 覆盖率 100%，缺口归零 |
|---|---|
| ② 标引 | 逐页标注"本项目正本 / 附件 / 夹带他项目 / 资质复印"，98 页夹带或混合页单独隔离、不作承诺依据 |
| ③ 定义 | 先写死 18 个维度的判定标准（什么叫"含能耗""可支配分成""前期投入"），再读文件 |
| ④ 矩阵 | 18 维 × 5 家共 90 格证据矩阵：每格 = 结论 + 原文摘录 + 页码条款，找不到写"未约定" |
| ⑤ 矛盾 | 汇总企业内部矛盾（合同 vs 方案 vs 夹带）与跨企业数据不一致，形成待质询清单 |
| ⑥ 成稿 | 评分规则先于打分公开；同一事实全报告口径唯一；每条关键结论附〔文件 p页码·条款〕 |
物业合同里全是专业词，拆开看都很简单。
路灯、楼道照明、电梯运行、水泵加压、绿化浇水这些大家共用部分产生的水费电费。含在物业费里＝一价全包；不含＝每月还要按表另交一笔分摊费。
业主每月交固定物业费，物业自己管成本，赚了归他、亏了他自己扛。本次 5 家基本都是这种方式。
像请管家买菜：花了多少实报实销，业主再付一笔固定"工资"（酬金）。账更透明，但超支要业主补。
电梯广告、场地出租、临停收费赚的钱，本来就有业主一份。物业帮忙经营可抽成，抽 20% 还是 30% 差别很大。
新物业进场时一次性自掏腰包修路灯、补绿化、换设备的钱。写进合同写明金额才算数；按年续费的订阅服务（如智慧社区年费）不算前期投入。
先给印象分，后面每个数字都有出处。
投入诚意最足、债务重组已完成（无清盘风险）：400 万整改承诺（150 万保底写进合同、附清单时限）、53 人编制表、服务标准细到"草坪不超 8 厘米"。但公共收益业主不能直接支配、签署页空白、"不得拒交物业费"条款刺眼。碧桂园合同 p18·附件三；p17·附件二；p7·第十三条；p15；p12·第二十三条
行业老大，合同最规范（唯一写明 2027–2031 起止日期、乙方已盖章签字），承诺最量化（20 分钟响应），智慧社区含在物业费内，公共收益 70% 归业主。但价格最高且能耗另算、2025 净亏 885.6 亿财务承压，"亏损 6 个月可无责走人"条款须警惕。万科合同 p3·第七条；p9·第十七条；p12·第三十五条；p11·第二十七条；p19·附件四
性价比之选：本地上市公司（9928.HK），一费制含能耗（附件三选定"物业费已含公共能耗"），业主车位免费，42+6 人团队、报修 15 分钟到场、四阶段整改方案。但公共收益"合同 70% 归业主、方案 30% 归业主"方向相反，签约前必须澄清。时代合同 p17·附件三；时代方案 p52/p40；时代合同 p10 vs 时代方案 p53
上市百强、服务方案量化指标不错，但母公司雅居乐已被债权人提交清盘呈请、财务最危险；正本合同商务条款全空白，3.8 元只是"待定"意向价；违约金选定日 0.1%（1‰，年化约 36.5%，与碧桂园并列最高）；637 页合订本夹带 4 套他项目旧合同，极易误读。雅生活报名 p205；p14·第六条；p20·第二十五条；p161-204
报价最低、承诺水电家电免费上门维修，但最低价不含能耗属"不完整报价"；合同照抄现物业金迪；无任何别墅小区业绩（业绩全是前身公司签的政府/学校项目）；公共收益只字未提。绿维汇编 p7·第九条；p103·意向函；p4-p18 vs 金迪合同 p2-p16；p102·变更通知书；p9·第十九条
钱的问题最实在：每月交多少、能耗含不含、小区赚的钱怎么分、进场先掏多少"见面礼"、派多少人干活；再看看违约多贵、报修多快、账目多久晒一次。
承诺分散在各家合同、投标文件、服务方案的不同页面，我们逐条找出、拼成一表。先看热力总览图一眼看全，再看下面带出处的大表。
| 对比项 | 碧桂园服务 | 万科物业 | 时代邻里 | 雅生活 | 绿维物业 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① 物业费（别墅） | 2.88 元/㎡/月，含公共能耗（合同明写"含公共能耗费用"）碧桂园合同 p5·第三条 | 3.2 元/㎡/月（最贵之一），不含公共能耗（成本构成 11 项无公共水电费，能耗从业主共有资金划扣）万科合同 p7-8·第十四条；p9·第十七条；万科投标 p34 | 2.8 元/㎡/月，含公共能耗（附件三选定第一种："物业费已包含公共能耗分摊费用，乙方不再另行收取"；绿化/清洁/秩序费均注明"包含能耗"）时代合同 p6·第十条；p7·第十二条；p17·附件三 | 意向价 3.8 元/㎡/月（住宅，"以后续投标文件为准"；能耗口径矛盾：方案"全额承担" vs 合同"分摊水电费"）雅生活报名 p205；p212 vs p20·第二十五条 | 2.5 元/㎡/月（最低），不含公共能耗（合同明写"不含公共能耗费，按实际计表量向业主分摊"）绿维汇编 p7·第九条 |
| ② 收费模式 | 包干制碧桂园合同 p5·第三条 3 款 | 包干制万科合同 p7·第十四条 | 包干制时代合同 p6·第九条 | 包干制（第六条已勾选包干制；但单价空白）雅生活报名 p14·第六条 | 包干制绿维汇编 p5·第六条 |
| ③ 公共收益分成 | 业主无可支配分成：物业提 20% 成本后，剩余定向用于小区维修更新改造（"80%"为推算值，合同原文未写该数字）碧桂园合同 p7·第十三条 | 70% 归业主（乙方提 30% 成本，每季度公示）万科合同 p11·第二十七条 | 内部矛盾！合同"70% 归业主" vs 方案"30% 归业主、70% 归物业"，方向相反时代合同 p10·第二十二条 vs 时代方案 p53 | 三种口径：正本"70% 归业主" / 方案"全额上缴" / 夹带模板"50% 归乙方"雅生活报名 p18 / p212 / p194 | 未约定比例，"其余部分补充物业服务费"，实为乙方支配绿维汇编 p9·第十九条 |
| ④ 收益与账目公示 | 每半年公示＋公共收益专有账户＋年度预决算公示碧桂园合同 p7·第十三条 | 每季度公示＋每月数字化报告万科合同 p19·附件四；p7·第十一条 17 款 | 每季度公示公共收益，退场全额转出时代合同 p10·第二十二条 | 方案承诺定期公示；若选酬金制按季/半年公布雅生活报名 p212；p14·第六条 | 意向函承诺每季度公示；合同仅公布年度计划绿维汇编 p103·意向函 |
| ⑤ 前期投入 | 400 万（保底 150 万写进合同：供水 100 万＋环境 23 万＋物资 27 万，附清单时限台账；收缴率≥90% 每年反哺最高 50 万×5 年＝250 万）碧桂园合同 p18·附件三 | 无偿整改＋设备投入（闸机 6 台等），均未写金额；设备折旧 5 年，合同终止未过折旧期须业主买下或乙方拆除；智慧社区 10 万/年为持续订阅费，非前期投入万科合同 p32-33·附件七；p27·附件六 | 承诺自有资金无偿投入（无需业主偿还），但无金额、无清单；四阶段整改方案详尽时代合同 p10·第二十三条 13 款；时代方案 p16-19 | 未提及雅生活报名全文检索（含 271–632 页方案部分） | 合同未提及；意向函有水电管网分段改造/加装路灯/饮用水改造（无金额）绿维汇编 p103·意向函 |
| ⑥ 人员编制 | 53 人＋逐岗任职要求（项目总：50 岁以下/本科/7 年经验/同体量别墅案例）碧桂园合同 p17·附件二；p19·附件四 | 无翡翠山定岗定编表（附件四为通用服务标准）万科合同 p19-22·附件四 | 42+6 人（仅方案）（负责人 1/环境绿化 15/工程 3/客服 3/秩序 20/后勤 5–6）——未写进合同正文时代方案 p52 | 无总人数（管家配比 1:40–50 户）雅生活报名 p207 | 无本项目编制（业绩合同人数为政府/学校项目配置）绿维汇编 p219-220·业绩合同 |
| ⑦ 响应速度承诺 | "规定时限内响应"，未写分钟数碧桂园合同 p27·附件六 | 20 分钟响应；紧急 3 分钟响应、15–30 分钟到场；方案"2349"原则万科合同 p19·附件四；万科方案 p19/34 | 报修 15 分钟到场（仅方案），管家 20 分钟响应、24 小时巡逻——均未写进合同正文时代方案 p40 | 突发事件 2 分钟到场；紧急 15 分钟到场；一般诉求 30 分钟响应、24 小时闭环雅生活报名 p212、p364 | 报修 15 分钟到场（业绩合同）、投诉 24 小时闭环——非本项目合同绿维汇编 p516 |
| ⑧ 服务频次标准 | 9 个附件量化（每日扫 2 次、巡逻白 3 晚 4、草坪 ≤8cm、水箱半年清洗送检…）碧桂园合同 p26-31·附件五至九 | 附件四详细（垃圾日收 2 次、电梯维保 ≤15 天、消杀月 4 次…）万科合同 p19-22·附件四 | 方案有部分量化（每月 4 次消杀、每月 2 次造型修剪、24 小时巡逻）时代方案 p40 | 有量化作业标准（报名文件）（每日清洁、垃圾日产日清、化粪池半年清掏、重点区域每小时巡查 1 次）——商务条款空白、合订本夹带他项目雅生活报名 p212 | 附件 2 有基础频次（每日清扫 1 次等），多处"看资金情况"绿维汇编 p23·附件 2 |
| ⑨ 免费增值服务 | 每年 1 次免费庭院清理；每户 2 台车免费登记碧桂园合同 p26·附件五；p6·第八条 | 便民工具箱免费借用；电瓶车/非机动车免费停放万科合同 p19·附件四；p10·第二十三条 | 空置房/庭院每年 1 次免费清理；业主车辆免收车位服务费；免费智能 APP时代方案 p19、p53 | 无额外免费项目；庭院绿化分基础包（含物业费）/增值包（有偿）雅生活报名 p288 | 水电/家电免费维修上门（意向函）——未写进合同正文绿维汇编 p103·意向函 |
| ⑩ 满意度与考核 | 内部质检＋主管检查制度碧桂园合同 p27·附件六 | 每年 1 次客户满意度调查万科合同 p19·附件四 | 甲方每年全面考核 1 次，重大失误可终止合同时代合同 p10·第二十三条 8 款 | 每年 ≥2 次满意度征询（引用 2019 年旧数据）雅生活报名 p212 | 甲方每年末综合评价（绿维合同原文）绿维汇编 p14·第三十三条 |
| ⑪ 业主逾期违约金 | 日 0.1%（年化约 36.5%）碧桂园合同 p12·第二十八条 | 日 0.05%（万分之五，年化约 18%）万科合同 p9·第十九条 | 日 0.05%（0.5‰，年化约 18%）时代合同 p8·第十六条 | 日 0.1%（1‰，年化约 36.5%，与碧桂园并列最高）雅生活报名 p20·第二十五条 | 日 0.05%（万分之五）绿维汇编 p7·第十一条 |
| ⑫ 合同期限与续约 | 5 年（起止日期空白）；到期后可应甲方要求过渡服务碧桂园合同 p8·第五章 | 5 年（2027-01-01 至 2031-12-31，唯一写明），到期须"乙方同意＋业主未表决"同时成立才自动延续（乙方一票否决）万科合同 p3·第七条；万科投标 p38 | 5 年（日期空白），届满未决定自动延续至新合同时代合同 p4·第三条 | 正本"自 2026 年_月_日起"（月日空白）雅生活报名 p21·第三十一条 | 日期空白，不提前 3 个月解聘即自动续 3 年；延续期内甲方解约还须赔偿绿维汇编 p18·第四十九、五十条 |
| ⑬ 物业单方解约权 | 明确无权单方解约（唯一例外：甲方超 30 日未移交物业）碧桂园合同 p12·第二十四、二十五条 | 亏损 6 个月＋3 个月未表决提价（双要件）、或收缴率未有效提升（无阈值）可"无责解约"万科合同 p12·第三十五条 | 维修资金僵局＋重大隐患时可解约免责时代合同 p12 | 擅自解约须付违约金（金额空白）雅生活报名 p20·第二十八条 | 不得随意解约（p18·第四十八条）；乙方严重不达标拒不改正时甲方可解约并索赔绿维汇编 p17·第四十五、四十六条；p18·第四十八条 |
| ⑭ 维修费用边界 | 含日常维保；历史遗留问题解决前乙方免责；大中修须业主大会表决动用维修资金/公共收益碧桂园合同 p9 | 遗留问题责任全归业主；紧急维修可从公共收益垫付（公示 7 日＋业主大会审核；业主大会未成立时乙方可直接使用）万科合同 p24·附件五；p11·第二十八条 | 小修 2000 元以内物业承担；2000–3000 元即算"中修"由业主承担时代合同 p7·第十二条 | 单个零件 2000 元以上由业主承担，不计入物业成本雅生活报名 p18·第十八条 | 大中修走维修资金（7 类应急情形列明）绿维汇编 p16·第四十条 |
| ⑮ 空置房物业费 | 无论是否居住均全额交纳碧桂园合同 p6·第五条 | 未售/未交付的由开发商全额交；业主原因未收房的从约定交付日起交万科合同 p10·第二十一条 | 空置物业按同类标准全额交纳时代合同 p7·第十一条 | "无论是否居住或使用均应全额支付"，且按季/半年预付雅生活报名 p16·第八、九条 | 业主空置无减免（开发商持有的空置房由开发商交，含分摊能耗）绿维汇编 p7·第十条 |
| ⑯ 物业费调价机制 | 仅停车费可"适时调整"，物业费本身无调价条款碧桂园合同 p7·第十一条 | 成本较签约日增幅 ≥15% 可要求提价，须业主大会表决万科合同 p9·第十八条 | 调价须业主大会法定比例同意，否则无权调价时代合同 p8·第十五条 | 正本已提供页未含调价条款雅生活报名 p14-22 | 三处调价机制（支出不足研讨调价/甲方评审/自动续约期内仍可调）绿维汇编 p7·第八条；p14·第三十三条；p18·第五十一条 |
| ⑰ 装修保证金 | 无（仅约定装饰装修管理服务）碧桂园合同 p5 | 有（金额在装修管理协议中约定）万科合同 p5 | 未约定保证金（仅签装修承诺书＋消防协议）时代合同 p5·装饰装修管理条款 | 可收（金额空白；夹带嘉玥苑模板为 2000 元）雅生活报名 p16·第九条 | 10000 元，验收合格后 15 个工作日无息退还绿维汇编 p12 |
| ⑱ 签署盖章状态 | 有签署页格式，但甲方乙方均未签章、日期空白碧桂园合同 p15 | 乙方已盖章＋肖敏琦签字，甲方签章空白；附件七乙方亦盖章签字万科合同 p15·第五十条；p33·附件七 | 乙方名称打印，甲方签章/签名/日期均空白时代合同 p13-14 | 翡翠山正本无签署页（仅《服务承诺书》有公章，2026-08-21）雅生活报名 p637；p181-182 | 已提供范围无有效签署页，无盖章绿维汇编合同正文 |
换物业之前，先看清"现在这家"：三笔账收多少、合同里有哪些"粘人"条款，再对照五家新物业，好在哪、差在哪。
| 对比项 | 金迪（现物业） | 碧桂园 | 万科 | 时代 | 雅生活 | 绿维 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ① 物业费（别墅） | 3.8 元/㎡/月，不含公共能耗（按实际计表量分摊）金迪合同 p5·第九条 | 2.88 元/㎡/月，含公共能耗碧桂园合同 p5·第三条 | 3.2 元/㎡/月（最贵之一），不含公共能耗万科合同 p9·第十七条 | 2.8 元/㎡/月，含公共能耗（附件三选定）时代合同 p17·附件三 | 意向价 3.8 元/㎡/月，能耗口径矛盾雅生活报名 p205；p212 vs p20 | 2.5 元/㎡/月（最低），不含公共能耗绿维汇编 p7·第九条 |
| ② 业主停车费 | 产权车位 80 元/个·月，无固定车位 180 元/月，无免费承诺金迪合同 p6·第十六条 | 每户 2 台车免费，超出 180 元/辆·月碧桂园合同 p6·第八条 | 共有车位费金额空白（确定计收）万科合同 p10·第二十三条 | 业主车辆免收服务费（合同未落笔）时代方案 p53 | 意向 60 元/个/月（待定）雅生活报名 p205 | 无免费承诺，以物价核准价为准绿维汇编 p9·第十六条 |
| ③ 公共收益 | 业主不可支配："其余部分补充物业服务费"金迪合同 p7·第十九条 | 业主不可支配：80% 定向维修建设碧桂园合同 p7·第十三条 | 70% 归业主（每季度公示）万科合同 p11·第二十七条 | 口径矛盾：合同 70% 归业主 vs 方案 30%时代合同 p10 vs 时代方案 p53 | 三种口径矛盾：70% / 全额上缴 / 50%雅生活报名 p18/p212/p194 | 业主不可支配："补充物业服务费"绿维汇编 p9·第十九条 |
| ④ 违约金（日利率） | 0.05%（万分之五）金迪合同 p5·第十一条 | 0.1%碧桂园合同 p12·第二十八条 | 0.05%万科合同 p9·第十九条 | 0.05%（0.5‰）时代合同 p8·第十六条 | 0.1%（1‰）雅生活报名 p20·第二十五条 | 0.05%绿维汇编 p7·第十一条 |
| ⑤ 合同期限与续约 | 2020-2023 已届满，自动延续 3 年，解约须赔偿金迪合同 p16·第四十九、五十条 | 5 年（日期空白）碧桂园合同 p8 | 5 年（2027-2031，唯一写明），半自动续约万科合同 p3·第七条 | 5 年（日期空白）时代合同 p4·第三条 | 正本日期空白雅生活报名 p21 | 自动续 3 年＋解约赔偿绿维汇编 p18·第四十九、五十条 |
| ⑥ 调价机制 | 宽松：工资/物价/能源价上调即可研讨调价金迪合同 p4·第八条 | 物业费本身无调价条款碧桂园合同 p7·第十一条 | 有，须业主大会表决万科合同 p9·第十八条 | 有，须业主大会法定比例同意时代合同 p8·第十五条 | 正本未含调价条款雅生活报名 p14-22 | 三处调价机制绿维汇编 p7/p14/p18 |
| ⑦ 装修保证金 | 2000 元，15 个工作日无息退还金迪合同 p10·第二十八条 | 无碧桂园合同 p5 | 有（金额在装修协议中约定）万科合同 p5 | 未约定保证金时代合同 p5 | 可收（金额空白）雅生活报名 p16 | 10000 元绿维汇编 p12 |
| ⑧ 响应速度 | 未量化（24 小时值勤）金迪合同 p18·附件1 | 未写分钟数碧桂园合同 p27·附件六 | 20 分钟响应万科合同 p19·附件四 | 报修 15 分钟到场时代方案 p40 | 一般诉求 30 分钟响应雅生活报名 p212 | 报修 15 分钟到场绿维汇编 p516 |
| ⑨ 人员编制 | 未提供 | 53 人＋逐岗要求碧桂园合同 p17·附件二 | 未提供 | 42+6 人时代方案 p52 | 管家配比 1:40-50 户雅生活报名 p207 | 未提供 |
| ⑩ 整改投入 | 未提及 | 400 万（保底 150 万写进合同）碧桂园合同 p18·附件三 | 无偿整改但未写金额万科合同 p32-33·附件七 | 承诺投入但无金额时代合同 p10 | 未提及 | 未提及 |
每家讲清楚三件事：它是谁、答应做什么、哪些地方要留个心眼。
合同有没有量化服务标准，决定业主有没有"考核权"。写清频次、人数、标准，物业干得不好才能扣分追责；只写"做好保洁、维护秩序"这类空话，5 年合同等于闭眼签。
| 物业 | 附件数 | 量化服务标准 | 别墅定制 | 评级 |
|---|---|---|---|---|
| 碧桂园 | 9 个（16 页） | 全面量化：人员、岗位、清洁、秩序、消杀、绿化、设备维保碧桂园合同 p2 目录·p16-31 附件一至九 | 是 | 优良 |
| 万科 | 7 个 | 量化＋专项：附件四服务标准＋3 项别墅专项协议万科合同 p16-32·附件一至七 | 是 | 优良 |
| 雅生活 | 正本 6 个 | 有但较粗（98%/95% 等），合订本夹带他项目合同雅生活报名 p22-31·附件一至六 | 部分 | 及格有夹带 |
| 金迪（现） | 仅 1 个 | 粗糙模糊："每日至少一次""及时修复"等，无频次/人数/标准金迪合同 p18·附件1 | 是 | 不及格 |
| 绿维 | 14 个 | 错配：正文照抄金迪、附件照抄华润保洁外包合同（石材养护、设备租赁、办公楼、标段）绿维汇编 p4-18 正文·p171-172 附件清单 | 否 | 不及格 |
| 时代 | 3 个（前 2 空白） | 无：合同正文零量化，附件仅示意图/空白明细/水电分摊时代合同 p15-18·附件一至三 | 否 | 最差 |
空置房管理：别墅特需，几乎无人量化
空置未装修房屋的打草、巡视、蚊虫消杀，直接影响已入住邻居（雨天积水渗漏、虫蛇杂草进院），是别墅区特有的服务需求，也是"服务标准能否考核"的典型例子——高层模板合同根本没写这项服务，更谈不上量化。
| 物业 | 空置房/庭院条款 | 能否考核 |
|---|---|---|
| 碧桂园 | "每年至少 1 次免费庭院基础清理＋建立空置房巡查与杂草治理机制"碧桂园合同 p26·附件五 | 部分（仅 1 次/年） |
| 时代 | 方案有"空置别墅专属代管、私宅庭院协助养护"，合同正文无时代方案 p50 | 否（仅方案） |
| 雅生活 | 岗位职责"巡视空置房完好状况"雅生活报名 p521 | 否（仅巡视） |
| 万科 | 无空置房专项条款 | 否 |
| 金迪 / 绿维 | 只写"空置物业费用由开发商承担"金迪合同 p5；绿维汇编 p7 | 否（只谈钱） |
五家（含现物业）的蚊虫消杀均只针对"公共区域"，没有一家承诺进空置房院内打草、消杀——签约前必须单独谈判并写进合同。
时代最差：合同正文无任何量化服务标准，3 个附件前两张空白，业主拿不到考核抓手——方案里的"15 分钟到场""20 分钟响应"全没写进合同，签约时务必要求补服务标准附件。
金迪、绿维同样不及格：金迪仅 1 个附件，且是"每日至少一次""及时修复"这类模糊表述、无频次无人员配置；绿维正文照抄金迪、附件又错配华润保洁合同——两者都是"闭眼签"的合同，业主拿不到考核抓手。
雅生活及格有夹带：正本附件五有量化标准（98%/95% 等），但 637 页合订本夹带 4 套他项目合同，易被误读。
碧桂园、万科达标：量化标准齐全，万科还带遗留问题、智慧社区、整改计划 3 项别墅专项协议，可逐条对照考核。
以下每一条都有明确出处，建议业主代表整理成书面质询函，要求企业盖章书面答复后再进入表决程序。
| 企业 | 严重度 | 问题 | 出处 | 质询要求 |
|---|---|---|---|---|
| 时代邻里 | 高 | 公共收益：合同"70% 归业主" vs 方案"30% 归业主、70% 归物业"，方向完全相反 | 时代合同 p10·第二十二条 vs 时代方案 p53 | 以合同口径为准写入正文，删除方案相反表述 |
| 雅生活 | 高 | 报价：正本单价空白（已勾选包干制） vs 方案"住宅 3.8 元（以后续投标文件为准）"，别墅/商业未单列 | 雅生活报名 p14·第六条 vs p205 | 书面确认别墅业态最终单价 |
| 雅生活 | 高 | 公共能耗：方案"公用水电费全额承担" vs 合同业主"分摊水电费" | 雅生活报名 p212 vs p20·第二十五条 | 明确 3.8 元是否含公共能耗 |
| 雅生活 | 高 | 公共收益三种口径：正本 70% 归业主 / 方案"全额上缴" / 夹带模板"50% 归乙方" | 雅生活报名 p18 / p212 / p194 | 书面确认最终执行口径 |
| 碧桂园 | 高 | 总建筑面积：首页 230,483.9㎡ vs 附件一 163,748.58㎡，差约 6.7 万㎡ | 碧桂园合同 p3 vs p16 | 核实计费面积，差异部分是否收费 |
| 时代邻里 | 高 | 停车费：方案承诺"业主车辆免收车位服务费"，但合同三分类车位费全部空白——免费承诺未落笔 | 时代方案 p53 vs 时代合同 p8·第十七条 | 将"业主车辆免费"写入合同正文并填全部车位费标准 |
| 万科 | 中 | 合同期限：正本 2027-2031 vs 投标文件 2025-01-01 至 2030-12-31 | 万科合同 p3·第七条 vs 万科投标 p38 | 确认以正本为准，投标文件作废 |
| 万科 | 中 | 投标夹带页报价表（别墅 2.4 元、含水电公摊）与正本（3.2 元、不含能耗）不符 | 万科投标 p39-45 vs 万科合同 p8/p9 | 确认夹带的振业翠海/香奈花园合同页作废 |
| 雅生活 | 中 | 合订本夹带 4 套他项目合同，"36 人""100 万保证金""50% 分成"均非本项目 | 雅生活报名 p161-204 | 提供剔除夹带后的干净文件 |
| 绿维 | 中 | 公示频率：意向函承诺"每季度公示" vs 合同仅"公布年度计划" | 绿维汇编 p103·意向函 vs p8·第十三条 | 将"每季度公示"写入合同正文 |
| 绿维 | 中 | 无别墅小区业绩，业绩均为前身公司签订的政府/学校项目 | 绿维汇编 p102·变更通知书；p219-220·业绩合同 | 提供真实别墅/住宅业绩证明 |
| 绿维 | 中 | 合同正文与现物业金迪合同几乎逐字同源（小区概况/服务内容/调价/违约金/公共收益/自动续约等条款一致，仅价格与装修保证金不同） | 绿维汇编 p4-p18 vs 金迪合同 p2-p16 | 书面说明合同文本来源；若为照抄，须重新提交针对翡翠山的定制合同 |
| 万科 | 中 | 共有车位停车费自使用日起计收，但收费标准空白（仅填临停价）——确定要收钱、却没写收多少 | 万科合同 p10·第二十三条；p11·第二十四条 | 签约前书面确认业主月租/共有车位收费标准 |
| 绿维 | 中 | 停车费"以物价部门核准价为准"，业主免费使用须"另行协商签补充协议"，无免费承诺 | 绿维汇编 p9·第十六、十七条 | 书面确认业主车辆收费标准 |
| 各家 | 中 | 计费面积跨企业不一致：碧桂园 23 万/16.37 万㎡、万科"16 万㎡"、时代 163,230.67㎡ | 碧桂园合同 p3/p16；万科合同 p17·附件二；时代合同 p3 | 以政府测绘/备案数据统一，按同一面积重算总价 |
8 个维度、每维满分 10 分。钱的维度（每月支出）与风险维度（5 年锁定）理应比加分项占更大比重，品牌实力代表履约底气。权重取值与理由公开如下。
| 评分维度 | 权重 | 定权理由 |
|---|---|---|
| ① 物业费性价比（按真实持有成本，含能耗口径） | 20% | 每月现金支出，业主第一关切；能耗是否包含直接决定实际月支出 |
| ② 品牌和实力 | 15% | 上市公司/行业排名/本地经验决定履约底气与抗风险能力 |
| ③ 整改投入 | 15% | 进场整改直接决定小区面貌改善的速度与诚意，金额清单可核验 |
| ④ 服务标准具体度 | 15% | 日常服务品质，可考核可纠偏 |
| ⑤ 合同规范性（违约金/解约权/调价/自动续约） | 15% | 违约金/解约权/调价/自动续约条款决定 5 年风险边界 |
| ⑥ 公共收益透明度 | 10% | 小区持续性收入，积少成多且易被侵占，是长期现金流的重要来源 |
| ⑦ 智慧社区 | 5% | 加分项，非核心服务 |
| ⑧ 签署完整性 | 5% | 投标阶段文件状态信号，签约时可补齐，权重最低 |
| 权重方案 | 排名（高 → 低） |
|---|---|
| 业主加权（本报告采用） | 碧桂园 7.95 ＞ 万科 7.60 ＞ 时代 5.85 ＞ 雅生活 3.70 ＞ 绿维 2.90 |
| 钱袋子优先（钱类 50%） | 碧桂园 7.52 ＞ 万科 7.46 ＞ 时代 6.48 ＞ 绿维 3.28 ≈ 雅生活 3.28 |
| 服务品质优先（品质类 45%） | 万科 8.10 ＞ 碧桂园 8.05 ＞ 时代 5.25 ＞ 雅生活 4.40 ＞ 绿维 2.70 |
敏感性方案权重：钱袋子优先＝性价比 30%＋收益 20%＋品牌 10%＋整改/服务/合同/智慧/签署各 8%；服务品质优先＝服务 30%＋智慧 15%＋性价比 15%＋品牌/整改/合同各 10%＋收益/签署各 5%。
敏感性结论：碧桂园（7.95）与万科（7.60）稳居第一梯队、仅差 0.35 分——性价比 20% 权重放大碧桂园价格优势与万科价格劣势；时代因合同正文无量化服务标准、整改投入无金额无担保、免责条款与公共收益矛盾，服务标准具体度由 8 分降为 2 分、整改投入降为 5 分、合同规范降 1 分、总分降至 5.85，已与第一梯队拉开差距；雅生活因母公司清盘呈请、品牌受拖累仍居第 4，绿维垫底；座次随权重取向变化——性价比/整改权重越高碧桂园越前，合同/服务/智慧权重越高万科越前。
打分明细（8 维 × 10 分，权重：性价比 20%、品牌实力 15%、整改投入 15%、服务 15%、合同规范 15%、收益 10%、智慧 5%、签署 5%）：①物业费性价比（碧8/万5/时9/雅1/绿7——按真实持有成本口径：碧桂园 2.88 元全包含能耗，绿维 2.5 元需另分摊能耗〔碧桂园合同 p5·第三条；时代合同 p17·附件三；绿维汇编 p7·第九条〕）；②品牌和实力（碧8/万8/时5/雅7/绿1——按品牌价值＋财务健康口径评定：碧桂园全球第 5、债务重组已完成削债超 900 亿、无清盘风险，与万科并列〔碧桂园合同 p3〕；万科品牌全球第 1 但 2025 净亏 885.6 亿、净负债率 135.4%、重组推进中、高管被查〔万科合同 p2〕；雅生活上市百强但母公司雅居乐已被债权人提交清盘呈请〔雅生活报名 p3/p78〕；时代本地上市、规模较小〔时代方案 p65〕；绿维一级资质为第三方认证〔绿维汇编 p68〕）；③整改投入（碧10/万6/时5/雅2/绿2——碧桂园 400 万写进合同、150 万保底附清单时限；万科无偿整改未写金额、设备有"撤场时业主须买下或任由拆除"折旧条款〔万科合同 p27·附件六；p32-33·附件七〕；时代"无偿整改"无金额、四阶段方案全在方案未进正文、且无任何金额担保〔时代合同 p10·第二十三条 13 款；时代方案 p16-19〕）；④服务标准具体度（碧8/万9/时2/雅6/绿2——按合同正文含附件是否量化评定：万科附件四量化标准＋3 项别墅专项协议最全；碧桂园附件四至九量化；雅生活正本附件五有量化但较粗、合订本夹带他项目；时代合同正文无量化标准、附件前两张空白；绿维 14 个附件系照抄华润保洁外包合同、与别墅物业错配）；⑤合同规范性（碧8/万9/时7/雅3/绿3——时代违约金虽低、调价锁死，但免责条款 10 项〔时代合同 p12·第二十八条〕、公共收益"合同 vs 方案"方向相反〔p10 vs 方案 p53〕，故略降）；⑥公共收益透明度（碧6/万9/时6/雅3/绿1）；⑦智慧社区（碧9/万10/时7/雅6/绿2）；⑧签署完整性（碧4/万8/时5/雅4/绿2）。>
本评分基于证据矩阵逐格复核，权重反映本报告对业主关切的判断（物业费/能耗/停车置顶即为此证），仅供业主大会讨论参考，不构成选聘决策的唯一依据。
不管最后选哪家，把这些功课做足，小区的权益才真正有保障。
先澄清公共能耗口径：书面要求雅生活明确 3.8 元意向价是否含公共能耗（方案"全额承担"与合同"分摊水电费"矛盾）〔雅生活报名 p212 vs p20〕；要求万科书面确认公共水电的具体分摊方式与预估金额，并将负责人"含能耗"的口头承诺写入合同正文〔万科合同 p9·第十七条〕。
解决三处"内部矛盾"再谈签约：时代公共收益 70%/30% 方向相反〔时代合同 p10 vs 时代方案 p53〕；雅生活公共收益三种口径〔p18/p212/p194〕；碧桂园计费面积 23 万 vs 16.37 万㎡〔碧桂园合同 p3 vs p16〕。
剔除夹带文件、确认最终报价：雅生活合订本夹带 4 套中山项目旧合同，"36 人配置""100 万保证金"均非本项目承诺〔雅生活报名 p161-204〕；万科投标夹带振业翠海/香奈花园旧合同须声明作废〔万科投标 p39-45〕；绿维须提供真实别墅业绩证明〔绿维汇编 p102〕，且其合同照抄现物业金迪，须书面说明来源并重新提交定制合同〔绿维汇编 p4-p18 vs 金迪合同 p2-p16〕。
把业主停车费写进合同：时代"业主车辆免费"只在方案里、合同车位费全空白〔时代方案 p53 vs 时代合同 p8·第十七条〕；万科共有车位费"计收但金额空白"〔万科合同 p10·第二十三条；p11·第二十四条〕；绿维无免费承诺〔绿维汇编 p9·第十六条〕。签约前逐家书面确认：业主几台车免费、超出怎么收、月租多少。
填完空白再签字：合同起止日期〔碧桂园合同 p8 空白〕、物业用房面积〔万科合同 p7 空白〕……所有空白格填好盖章后才算数，空白处就是将来的纠纷点。
口头承诺写进合同：投入金额、完成时限、做不到的违约赔偿一律白纸黑字。万科附件七未写金额〔万科合同 p32-33〕、时代"无偿投入"无金额〔时代合同 p10〕，都应补数字。
核实计费面积：碧桂园 23 万 vs 16.37 万㎡、万科"16 万㎡"〔万科合同 p17·附件二〕、时代 163,230.67㎡——口径必须统一，差之毫厘、失之数十万。
删掉"自动续约"条款：万科"半自动续约（乙方一票否决）"〔万科合同 p3·第七条〕、绿维"自动续 3 年"〔绿维汇编 p18·第四十九条〕都应改为"到期必须业主大会表决"。
争取"服务不达标可减免物业费"：针对碧桂园"不得拒交物业费"条款〔碧桂园合同 p12·第二十三条〕，协商增加考核不达标按比例减免的对等条款。
人员编制表作为合同附件：要求所有企业学习碧桂园〔碧桂园合同 p17·附件二〕，把岗位人数、任职要求写进附件，并约定"擅自减员视为违约"。
限定个人信息采集范围：万科合同要求身份证号、人脸信息〔万科合同 p13-14·第四十一至四十三条〕，应协商限定为"服务必需的最小范围"并约定泄露责任。
压低逾期违约金：碧桂园、雅生活日 0.1%（1‰）〔碧桂园合同 p12·第二十八条；雅生活报名 p20·第二十五条〕是五家最高档，可参照万科、时代、绿维日 0.05%（万分之五 / 0.5‰）谈判。
免责条款逐条过堂：业主大会投票前，把各家免责条款（碧桂园 11 项〔碧桂园合同 p13·第三十条〕、万科 9 大类〔万科合同 p12·第三十六条〕、时代 10 项〔时代合同 p12〕、绿维催缴停服务〔绿维汇编 p14·第三十四条〕）逐条宣读讨论，再决定是否接受。